Joanne Lee Macdonald Realty

Cell Ph. 604-308-6340 | EMAIL joanne@joanneleerealty.com |

PERSONAL REAL ESTATE CORPORATION

주택 개발 사업에 드는 숨은 비용과 하우스 플리핑(2016년 4월 19일자)

조앤리의 부동산 “토크토크” 
주택 개발 사업에 드는 숨은 비용과 하우스 플리핑 

지난 2월 주정부가 새 집 구매시 비용을 줄이고 숨어있는 추가 비용들을 홈 바이어들에게 투명하게 밝히겠다는 발표가 있은 이래 정부가 디밸로퍼들에게 새 집을 지을 때 어떻게 비용과 요금들을 부과하는지 세분화한 기록을 홈바이어들에게 제공하라는 지시가 있었다. 
그러는 다른 한편에는 비용을 줄이지 않겠다는 의견도 팽배했는데 그 이유는 이런 비용들이 펀드 유치에 큰 조력이 되어 상하수도, 공원이나 사회기금 조성에 기여한다고 보기 때문이다. 
개발기금은 그 시와 개발사업에 관련한 직원들에게 돌아가는 한편 개발된 이웃에 걸맞게 해당 커뮤니티에 새 시설들로 보조를 맞추는데에 쓰인다. 그런데 만약 주택 개발사업만 성장하고 기금을 따로 모아두지 않는다면 더이상 커뮤니티 센터나 공원같은 데에 쓸 자본은 없어지게 된다. 
2014년 위촉된 홈 빌더 협회는 밴쿠버 지역에 일반 타운 하우스를 지었을 때 시에 내는 요금이 만 칠천불이나 4%부터 많게는 삼만 삼천불이나 10% 까지 추가되어 있는 것을 지적하였고 여기에 주정부와 연방에 내는 세금까지 합하면 23%에 육박하는 것으로 나타났다. 
이 요금을 15%나 18%로 줄이면 대부분 구매자들에게 큰 차이가 나서 어쩌면 집을 못 살 사람이 집을 사게 되거나, 타운 살 사람이 하우스를 사게 되거나, 콘도를 살 사람이 타운을 사게 되는 기회가 될 수도 있다. 땅 밸류가 이렇게 치솟고 있는 지금같은 때에 많은 바이어들과 특히 예를 들면 교외에 저렴한 땅에 첫 집을 장만하려는 성실한 바이어들에게 이러한 세금등의 비용은 매우 중요한 사안이 아닐수 없다. 
디밸로퍼들에게 부과하는 세금은 시마다 다르고 어디에 쓰이는지도 제각각이다.  시에서 커뮤니티에 내라고 요구하는 기금도 제각각이라 투명한 관리가 필요하다. 
한편 정부는 주택 가격의 급상승으로 최고의 혜택을 누리는 고가 주택들에게 높은 세금을 물려서  이런 집들의 증가로 인해 점차적으로 살던 곳을 떠나야하는 상황에 처한 중, 저소득층을 보호하고  그리고 이런 고가의 집들이 되팔기 방식으로 이익을 챙기는 것을 저지하기 위해 이런 경우에 취득세를 상향조정하는 방향도 구상중이다. 한편 집 공급 부족 현상을 해결하기 위하여 도시에 좀 더 촘촘하게 집을 지어 같은 공간에 더 많은 유닛이 들어가게 밀도를 높이는 방안도 논의중이다. 

집이 모자라는 상황에도 여기저기 낡은 집을 사서 보수해서 파는 경우를 흔히 볼 수 있다. 
요즘은 뜨거운 마켓을 기회삼아 불미스러운 일로 지면에 종종 등장하고 있지만 원래의 하우스 플리핑의 일반적인 의미는 헌집을 싼 가격에 사서 재빨리 레노베이션하여 밸류를 높인 뒤 되파는 것을 말한다. 주로 기본 관리는 잘 되어 있으나 업데이트가 안되어 있는 집을 찾아내는 것인데 여기서 얼마나 빠르게 구매하고 일을 끝내서 되파느냐가 관건이 되겠다. 

하우스 플리핑을 일반인이 시도하였을 때 주의할 점을 알아보기로 하겠다. 
먼저 플리핑은 반드시 이익을 본다는 보장이 없고 결국 손해를 볼 수도 있는데 실패의 원인은 첫째 , 그렇게 한번 수지 맞아볼 계산으로 취미로 조금씩 해보기에는 기초비용이 너무 많이 든다는 점이다. 
처음에 모기지를 얻기에는 부담이 적었다 하더라도 그 비용을 끌고 가는 과정에서 비용이 더해지고 지금같은 뜨거운 마켓이 식거나 정지하게 되면 궁극적으로 집이 족쇄가 될 수 있다. 
둘째는 타이밍이 원인이 될 수 있다. 
제한된 땅에 사람들이 계속 들어오고 있으므로 장기적으로 보면 그래도 가격이 오르고 안전한 투자가 될 수도 있겠으나 단기간에 급히 결단을 내는 투자는 반대로 가능할 수 있었던 기회를 못보고 놓쳐 버리는 상황이 될 수 있다. 
세번째, 그리고 아마도 가장 중요한 이유는 대부분 레노베이션 전문가가 아닌 사람들이 다른 사람에게 일을 맡김으로 심각한 비용이 추가될 수 있기 때문이다. 
한편 하우스 플리핑을 할 때 에는 인테리어뿐만이 아니라 아웃테리어도 매우 중요하다. 결국 첫 인상은 처음 접하는 바깥외형이 많이 좌우하기 때문이다.
집마다 필요한 것은 각각 다른데 어떤 집은 천정부터 바닥까지 전체, 또는 구조 전체에 레노베이션이 필요한 집도 있고 어떤 집은 그저 조금 조금 더해주면 되는 집도 있다. 드는 비용도 상당하지만 이에 비례해 집을 고쳤을 때 외관상 가장 차이를 남기는 것도 키친이나 화장실 레노베이션이다.  랜드스케이핑도 되어야하고 공사가 끝난 뒤에도 집을 빈 집으로 놓아둘 것이 아니라 바이어에 관심과 좋은 인상을 남길 수 있는 인테리어 스테이징도 필요하다. 
경험이 없는 바이어에게는 매우 큰 부담일 수 밖에 없는 플리핑. 만약에 집을 사서 플리핑 할 계획이 있다면 프로젝트를 성공적으로 이끌 함께 할 전문가 팀이 있어야하며 바람직한 로케이션 설정은 기본이다. 
처음 플리핑을 하는 사람들에게는 작은 프로젝트를 권하고 싶다. 예를 들면 깨끗이 청소하고 페인트나 카펫을 바꾸는 정도. 물론 마켓의 여러 상황을 고려할 때 손해가 날 수도 있고 이익이 보장되진 않는다.  심지어는 레노베이션을 하고 있는 동안에 마켓이 바뀔 수도 있으므로 가능한 한 빨리 시작하고 빨리 끝내고 나오는 것이 중요하다.  레노베이션을 하다보면 조금 조금 보태지는 것이 무한정 들고 결국 예산을 훨씬 뛰어넘는 지출을 하고 기대했던 이익을 홀딱 잃고 마는 일이 비일비재하다.

Comments:
No comments

Post Your Comment:

* indicates required fields.
Your Name: *
Please note, your email will not be shown publicly
Your Email (will not be published): *
Comment: *
Please type the text as it appears above: