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신규분양 프라퍼티를 구입할 때 (2016년 3월 21일자)

조앤리의 부동산 “토크토크” 
신규분양 프라퍼티를 구입할 때 
조앤리 부동산 

벤쿠버 전 지역에 주택공급이 수요를 못미치고 있는 가운데 정부에서는 주택지 개발과 단지 분양 등을 격려하고 75만불 이하의 새 집을 사는 바이어에게는 생애 첫 주택 구입자이며 45만불 이하가 아니어도 취득세를 면제해 주는 등 새 집을 짓고 사는 것을 격려하고 있다. 
내가 살고 있는 지역에는 최근 수년에 걸쳐 엄청난 개발이 이루어지며 하우스, 타운하우스, 콘도들이 줄이어 들어서고 빠르게 매매되고 있다. 유입되는 인구도 인구지만 이 새로운 주거공간들이 짓는대로 팔리고 근처에 편의시설, 학교, 어피스들이 들어서고 있다. 이러한 과정을 거쳐 도심외곽의 조용한 마을도 이제는 큰 도시로 성장해 가는 것이 현재 모든 도시들의 전형적 진화과정이 아닌가 싶다.  오늘은 이러한 개발 단지에 내가 살거나 투자목적으로 집을 구매할 경우 기본적으로 알아야 할 사항에 대해 정리해보겠다. 
우선 비씨주 내에 모든 이러한 개발은 전에는 부동산 법에서 현재는 부동산 개발 마케팅이라고 불리는 법에 의해 규제받는다. 이 법에 의해 개발할 수 있는 권리와 어떤 형태의 프라퍼티를 개발하게 될 것인지를 정하는데 보통 그 형태에는 Subdivision(섭디비젼:집들이 들어가도록 땅을 구획으로 나누어 개발), 스트레타 프라퍼티, Cooperative(조합주택), Times Share(공동사용 휴가용 주택), 그 밖에 임대주택이나 임대건물 등이 포함된다.  이 부동산 개발 마케팅법은 구매자를 디밸로퍼러부터 보호하는 역할을 하는데 즉, 디밸로퍼가 해당형태의 프라퍼티를 개발하기에 예비조건을 갖추고 승인받았는가, 공사 시 시설과 장비와 써비스에 비용이 절차대로 제대로 들어가고 있는가를 감독하고 구매 시 구매자에게 타이틀(법적 소유권)을 보장하도록 하며 부동산 감독원의 지시대로 건축에 관한 공개 설명서(Disclosure Statement) 파일을 작성하도록 한다.  부동산 감독원은 부동산 개발 마케팅 법과 규제에 관련 수많은 정책 설명안(Policy Statement)을 발행하고 있는데 여기에 다양한 양식과 내용을 추가하여 개발공사 중의 세부적 사항을 일일히 대조하여 꼼꼼히 공개 설명서를 작성하도록 돕고 있다. 
그런데 이러한 절차가 필요함에도 불구하고 어느 정도의 프리 마케팅(Pre-Marketing), 즉 건축 공개 설명서와 다른 준비가 안되어 있는 상태에서도 대중에게 미리 광고는 할 수 있도록 허락하였는데 잠재된 구매자가 지금 살 수 있다는 혼돈을 주지 않는 범위에서 그리고 최소한 필요할 때 정확한 건축 정보를 알고 나중에 공개 설명서를 제공할 대표 관련자의 이름과 연락처를 공시할 뿐만 아니라 현재의 세일을 위한 광고가 아니라고 명시하고 광고하도록 권하고 있다.  
한편 디밸로퍼란 법적으로 직접, 또는 간접적으로 프라퍼티를 소유했거나 임대하여 개발할 권리를 갖고 있는 사람들 말하며 이렇게 해서 개발된 총 유닛들과 땅을 통틀어 디밸롭먼트 프라퍼티라고 한다.  형태는 예를 들면 한 구획 안에  5개 이상 가구로 각각이 64.7 헥타르 보다 작아야 함,  5개 이상의 나지(민둥땅)에 있는 나지 스트레타 유닛,  2개 이상의 조합건물이 들어갈 배당권이 있는 프라퍼티, 임대단지에 있는 5개 이상의 임대 가구 등의 조건으로 규제해 놓았다. 
<모든 디밸롭먼트 프라퍼티의 유닛들을 팔기 위해서는 위에 말한 공개 설명서가 반드시 준비되어야하는 한편 부동산 개발 마케팅 법은 수많은 면제조항도 만들어 놓아서 하나의 유닛을 팔 경우와 디밸롭먼트 프라퍼티 전체를 팔 경우 각각 다르게 적용하도록 만들어놓았다. 또한 디밸로퍼끼리 매매가 이루어질 때에는 같은 물건을 일반 대중에게 팔 때와 필요한 똑 같은 건축 공개 설명서를 요구하지 않는다든가 그밖에 공업용, 상업용으로 사용된 건물,  단기로  임대했던 건물, 정부지자제 내의 건물들 등이 다 따로 다른 규제에 의해 적용받도록 하였다.> 
앞서 말한대로 어떤 프라퍼티가 개발 중일 때에는 subdivision과 그 유닛들, 스트레타와 그 각각의 유닛, 조합의 배당권, 임대건물의 배당권 등이 발생하게 된다. 
Subdivision은 각각의 랏으로 구성되어진 한 구획을 말하며 매매 과정에서 부동산 개발 마케팅 법 등 해당 법규에 따르게 된다.  스트레타는 거래되기 위해서는 스트레타 플랜이 랜드 타이틀 어피스에 등록되고 동시에 건축허가를 받아야한다. 조합 배당권은 주로 조합의 구성원이 회원이나 파트너 형식으로 협회 전체로써의 이득권을 가지나 거래시에는 전체가 하나하나 랏으로 분리되어 거래되기도하고 전체에서 해당하는 지분을 나누어 배당받는 형식으로 거래되기도 한다. 그밖에 리스홀드 컴플렉스가 있는데 비씨주내에서 일반 주거 리스홀드를 매매할 때에는 주로 노년층에게 이루어지며 평생 임대 형식으로 이루어진다. 
한편 우리가 디밸로퍼로부터 유닛을 살 때 구매계약서를 작성하기 전 받는 큰 파일묶음이나 책 한 권의 분량 또는 전자파일로 나오는 카피본이 바로 공개 설명서이다.  구매자에게 있어 이 설명서는 구매자로서 구매에 필요한 모든 내용이 들어있고 전적으로 신뢰하도록 되어 있어 구매 계약서를 쓰기 이전에 구매자는 이 설명서를 충분히 읽어볼 시간적 기회를 가질 수 있으며 내용이 사실이 아닌 것으로 밝혀질 경우에 법적으로 손해보상을 청구할 수 있다. 
공개 설명서에 들어가는 내용은 대략적으로 개발회사 소개, 건축허가와 건축내용, 스트레타 내의 법률과 규칙, 예산, 써비스 이용, 보험, 하자보증 등의 내용과 스트레타 플랜 및 필요한 도면 등이 수록되어있다.  
구매자는 구매 계약이 이루어진 7일 이내 또는 공개 설명서를 읽고 사인한 날로부터 7일 이내에 지정된 양식을 통하여 계약을 해제할 권리가 있다.  이 밖에 구매자가 알고 있는 이외의 건축자재나 싸이즈, 구조변경 혹은 외부 공동구역에 주요한 변화 등 어떤 변경사항이 있을 시 구매자가 계약을 해제할 수 있도록 7일의 여유시간을 추가로 받을 수 있다. 
디밸로퍼가 이러한 공개 설명서 작성 및 제공을 불이행하는 경우 부동산 감독원은 언제든지 매매 정지명령을 내릴 수 있으며 내용에 따라 최고 20만불의 벌금과 금고형이 구형된다.

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