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주택에 결함(2015년 6월 22일)

조앤리의 부동산 토크토크

 

주택에 결함

 

주택에 있어서 결함은 크게 세가지로 분류된다.

디자인에 결함이 있는가와 시각적으로 보이는 결함 그리고 보이지 않는 결함, 이렇게 세가지로 분류할 수 있다.  이런 문제들은 적절한 보수와 관리가 잘 안되었거나, 처음부터 설계 자체에 문제가 있거나, 문제가 없었지만 증축이나 건물을 보완하는 과정에서 생기게 된다.

먼저 디자인 결함에 있어서 현대적인 기술로 지어진 단독주택에서 이 결함을 찾기란 쉽지 않지만 현재에서는 용납되는 디자인이 미래에는 디자인에 결함으로 간주되는 일이 생길 수 있다.  반면에 복합건물이나 다세대 주택 등에서는 그 복잡성 때문에 단독주택에 비해 쉽게 디자인 결함들이 드러날 수 있다.

  1. 현재 디자인에 결함이라고 간주되는 점들을 열거하자면 다음과 같다.

 

  • 현관에 들어서자마자 침실 또는 유틸리티 룸(전기, 게스, 핫 워터탱크가 있는 룸)으로 직접 연결되는 경우
  • 메인 화장실이 바로 거실에서 보이며 문이 열려 있다면 변기가 보이는 경우
  • 화장실이 오직 침실을 통해야만 들어갈 수 있을 때
  • 방이 예외적으로 작은 경우
  • 문들이 열릴 때 동선을 방해하는 경우
  • 층계를 오르내리거나 베이스먼트로 내려가는 데 머리 위 공간이 너무 낮은 경우
  • 현관문이 너무 작은 것
  • 창문의 위치가 부적절하거나 크기가 너무 작다.
  • 조명이 부적절하다.
  • 전기와 배관설비의 오류
  • 세부적인 마감재료의 부적절한 선택
  • 공적인 공간과 사적인 공간이 뒤섞여 불편함을 초래하는 경우

 

  1. 다음은 시각적 결함이 될 수 있는 경우이다.
  • 우선 잘못된 시공으로 인한 결함으로 서툴게 마감하여 바닥에 금이 가는 경우, 창틀과 벽 사이에 틈 등을 들 수 있다.
  • 캐비닛 서랍이 잘 열리고 닫히지 않거나, 벽지나 페인트가 벗겨지는 등의 문제는 시공 시 싼 재료를 썼기 때문에 문제가 된 경우이다.
  • 건축재료를 잘못된 장소에 써서 생긴 문제로는 예를 들면 데크 표면에 아스팔트나 타아르를 발랐거나 나무를 떼는 스토브에 연결된 굴뚝에 잘못된 자재를 써서 연기와 그을림 등의 문제를 야기하는 경우이다.
  • 그밖에 관리 부실로 생기는 문제로써 현관문 입구를 제 때 관리하지 않아 바닥이 썩거나 내려앉는 경우도 있고 오물 정화조를 주기적으로 관리하지 않아 그 주변에 악취가 나고 물 색깔이 회색으로 변하기도 한다.

 

  1. 한편, 눈에 보이지는 않지만 결함으로 지목되는 항목에는 다음과 같은 것이 있다.

 

  • 벽이나 구조물 속에 가려져 보이지는 않지만 들어가야 자재가 빠져 있어 생기는 경우로, 단열재, 방음재,  절연재 등이 부족하게 들어간 경우,  지붕 환기통의 문제, 에어 실링(공기차단)이 부적절하게 시공된 경우가 이에 해당된다.
  • 공사 상의 부주위로 생긴 문제로는 방습층이나 전기, 배관공사에 문제가 있거나 파티오(patio)나 현관문 앞, 인도 등에 기초공사가 잘못되었거나 알루미늄 또는 비닐로 벽을 만들 때 안에서 삐뚤거나 구겨지게 된 경우도 있다.
  • 자재를 잘못 써서 문제가 되는 경우로는 건축 구조물 용도의 목재를 제대로 쓰지 않았거나

 건축 코드에 맞지 않는 재료를 쓴 경우, 또는 콘크리트 믹스가 부적절하게 혼합된 경우가 이에 속한다.

  • 건물이 완성된 후 관리를 잘못해서 생기는 결함으로는 배수플러그나 환기통에 습기가 차고 부패하거나 나무구조물에 해충이 서식하는 경우이다.

벽 내부나, 전기, 배관 등 대부분에 보이지 않는 결함들은 공사 법규에 의해 원칙을 따라 시공하도록 규정되어 있어 자재를 선택하고 시공하는 데에 있어 일률적으로 가이드 라인을 따르도록 하고 그 후에 시와 해당 관할 관청으로부터 허가와 시찰을 받게 하고 있다.

그러나 현실적으로 이런 건축 법규나 규정들은 최소한의 기준이며 최적화하거나 이상적인 조건을 제시한 것은 아니다.  자세한 사항에 대해서는 전문 인스팩터의 진단을 받거나 엔지니어 레포트 등을 참고하여야 할 것이다.

참고로 빌딩 인스팩션 할 때 인스팩터의 체크리스트는 대략 다음과 같다.

전반적 외관, 토양의  상태, 드라이브 웨이(drive way) 와 입구, 상수도와 정화조, 벽면, 지붕, 처마, 홈통, 배수로, 데크, 문, 창문, 굴뚝, 지반, 전기, 배수관, 난방, 환기 시스템, 전화선, 진공 청소기, 벽난로, 단열재, 벽과 천장 마감, 바닥 카펫 마루 상태, 층계와 난간, 케비넷과 전자제품들이 잘 작동하는지를 검토한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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