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프라퍼티 텍스는 샐러와 바이어가 어떻게 나누어 내나?(2015년 1월 19일자)

프라퍼티 텍스는 샐러와 바이어가 어떻게 나누어 내나?

 

클로징 할 때에 샐러와 바이어 사이에 프라퍼티 텍스가 어떻게 할당되는가, 즉 전체 텍스의 얼마를 샐러가 내고 얼마를 바이어가 내야 하는가 질문을 받곤 한다. 그밖에 프라퍼티 텍스 감정평가가 정확한가? 우리 집이 다른 집들과 비교하여 공평하게 평가되었는가, 텍스 밸류에 영향을 미치는 요건에는 어떤 것들이 있는가 등에 궁금해 하시는 분들을 접한다.

 이번 호에서는 그 문제와 관련하여 과세연도 중간에 텍스를 내야 하면 샐러와 바이어가 어떻게 나누어 내는가? 텍스는 어디에 붙는 것이며 프라퍼티의 밸류는 어떻게 정해지고 텍스에 적용되나? 등의 문제에 대해 알아보기로 하겠다.

먼저 여기서 말하는 세금은 프라퍼티 오너가 일년에 한 번, 보통 7월 1일까지 매년 내는 세금을 말하며 바이어가 집을 살 때 한번만 내는 취득세 (PTT)나 샐러가 투자목적의 집을 팔았을 때에 내는 세금과는 다른 것이다.

비씨주에서 사용되는 프라퍼티 텍스 시스템을 기본적으로 이해하는 데에는 공통적으로 적용되는 다음 공식을 알아둘 필요가 있다.

프라퍼티 텍스=텍스비율텍스가 적용되는 프라퍼티 밸류

우선 텍스를 징수하는 기관별로 필요한 세금 예산을 정하고 그 예산을 프라퍼티 밸류로 나눈 것이 텍스 비율이 된다.  

여기서 텍스비율이라 함은 실제 텍스가 적용되는 프라퍼티 밸류를 천불 단위로 나눈 숫자에 대한 비율이므로 실제 공식은 다음과 같다

프라퍼티 텍스= 텍스비율 

 

텍스비율이 5.0 이라는 것은 텍스를 내야 하는 매 천 불마다 5달러를 적용한다는 뜻으로 예를 들어 텍스 적용 프라퍼티 밸류가 60만불인 사람은 60만불 나누기 1,000 은 600에다 텍스비율 5를 곱하면 3,000불이 프라퍼티 텍스가 되는 것이다.  참고로 위의 경우에서 60만불 같은 텍스밸류를 정하는 곳은 BC 어세스먼트(BCA)라는 기관이며 여기서 연간 BC 주 내 약 2백만 개의 프라퍼티의 밸류를 평가하며 텍스 비율을 정하는 곳은 시나 지방 자치제의 텍스 오피스이므로 그 지역의 경제 사정이나 정책에 따라 그 비율이 다르게 나타난다. 이 외에 시와 학교, 이 밖의 다른 정부기관의 세금들과 상하수도, 쓰레기처리 등의 비용이 더해져 최종 징수 금액이 정해진다.  해당 프라퍼티에 거주하는 홈 오너는 최고 570불까지 면제를 받을 수 있고 65세 이상의 연령, 장애인, 재향군인은 최대 275불까지 면제된다.

텍스는 땅과 건물 및 구조물에 매겨지며 현재의 프라퍼티의 사용등급, 허가요건, 위치, 최초의 건축 비용, 새로 똑같이 다시 짓는데 예상되는 비용, 건물로 얻는 수익이나 세를 주었을 때의 가치, 팔린 가격이나 주변 시세, 향후 경제적 기능적 낙후성 등 건물의 물리적 상태와 상황과 주변의 환경에 따라 그 가치가 다르게 평가된다.  

프라퍼티 거래에 있어서 샐러와 바이어 간에 텍스를 나누어 내는 과정은 다음과 같다.

우선 잔금을 치르는 날에 며칠 앞서 바이어는 변호사를 만나 거래에 필요한 모든 금액을 변호사의 신탁에 맡겨두게 된다.  샐러와 바이어 쪽 양쪽 변호사는 클로징에 앞서 샐러와 바이어 양 측의 거래마감 명세서를 준비하는데 이때 바이어 쪽 명세서에 텍스를 포함한 치러야 할 정확한 잔금이 기재되어있고 마찬가지로 샐러 쪽 명세서에도 바이어로부터 받아야 할 정확한 금액이 명시되어있다.

프리퍼티 텍스는 기한은 7월 1일이어도 사실상 일년 기준으로 정산한다. 내는 날은 7월 1일이었어도 실제 그 해 1월 1일부터 12월 31일까지의 세금을 내는 것이다.  통상적으로 프라퍼티 오너였던 샐러가 1월부터 12월, 일년 전체 텍스를 우선 내게 되는데 이 때 프라퍼티가 팔린 시점에 따라 7월 1일이 지나 샐러가 이미 일 년치 텍스를 낸 경우, 7월 1일이 아직 안 돼 바이어가 후에 내야 할 경우 그리고 7월 1일이 지났지만 샐러가 아직 납입을 안 한 경우, 이렇게 세 가지의 경우가 발생할 수 있다.  첫 번째, 샐러가 일 년치 텍스를 미리 낸 경우 바이어가 조정날짜부터 12월 말일까지의 금액을 변상하여야 한다. 조정날짜란 등기가 이전되고 집 키를 받아 실제로 입주할 수 있는 날(possession day)과는 별도로 보통 포제션 데이와 같은 날 또는 이 삼일 뒤로 잡는 날을 말하며 이 날 텍스나 랜트 등을 쌍방간에 조정하게 된다. 두 번째, 7월 1일 이전에 조정날짜가 오는 경우, 예를 들어 3월 17일이 조정날짜라면 1월 1일부터 3월 16일까지의 텍스를 날짜수(75일) 나누기 365일로 계산해 샐러가 자기의 할당금액을 미리 바이어에게 내주고 그 후 7월 1일이 되면 세금 전액을 바이어, 새 주인이 낸다. 세 번째, 7월 1일이 지났는데 샐러가 아직 세금을 안낸 경우, 우선 납입기한이 지난 연체료는 샐러가 낸다. 그리고 첫 번째 두 번째 경우와 마찬가지로 전체를 샐러가 내고 365일에 대한 바이어가 프라퍼티를 소유한 날짜수만큼의 할당금액을 변상 받는다.  즉 8월 13일이 조정날짜이고 샐러가 세금을 아직 안낸 경우, 1월 1일부터 12월 31일까지의 일 년치 텍스와 연체료를 우선 샐러가 내고 8월 13일부터 12월 31일까지의 텍스를 바이어로부터 돌려받게 된다.

이 밖에 프라퍼티 텍스 평가 액에 이의가 있을 때, 항소할 경우의 절차에 대해서는 다음 기회에 다루어보기로 하겠다.

 

 

 

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