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프리세일의 모든 것-2 (2016년 6월 24일자)

조앤리의 부동산 “토크토크” 
프리세일의 모든 것-2 


지난 호에서 다루었던 프리세일에 중심인 두 가지 계약서, 공개 설명서와 구매 계약서에 들어가는 내용들에 대해 계속 이어나가겠다. 
지난 주에 설명한 건축허가 받기, 개발회사와 계열사의 경력 및 법률 재정관련 기록과 자금력에 이어 다음과 같은 내용이 공개 설명서에 들어간다. 

4. 클로징 날짜 
드문 경우지만 여러가지 사정으로 인하여 예정되었던 건축이 연기되거나 아예 시작도 못하는 경우가 생길 수 있다. 일반적으로 디밸로퍼가 언제까지 공사를 마칠 것인가와 최소한 아무리 늦어도 이때까지는 공사를 마친다는 잠정적인 날짜를 명시하도록 되어있다. 만약에 공사가 마무리가 안되는 경우 구매 계약서는 자동으로 종료되거나 바이어가 계약을 철회시킬 수 있다. 
구매 계약서에 보면 사실상 종종 천재지변 등 디밸로퍼가 제압할 수 없는 상황하에서는 컴플리션 날짜를 연장하거나 심지어는 연장된 날짜에서도 다시 연장하는 것을 허락하는 문구가 포함되어 있는 것을 볼 수 있다. 

5. 계약금과 계약금에서 파생되는 이자는 어떻게 다루는가? 
부동산 개발 마케팅 법에 따르면 프리세일에 들어가는 계약금은 신탁에 맡겨져 변호사나 공증사나 부동산 회사가 관리하도록 되어있다. 통상적으로 계약금은 등기가 바이어에게 이전될 때까지 신탁에 들어있도록 되어 있으나 디밸로퍼가 계약금 보호보험에 들어있다면 클로징 이전에 그 돈을 미리 빼서 공사비용을 충당하는 데에 쓸 수 있도록 하고 있다. 만약 디밸로퍼가 건축을 완공하지 못하는 경우 이 보험회사가 바이어에게 계약금 전체를 돌려주거나 아니면 디밸로퍼가 이 공사를 마무리 지을 수 있도록 자금을 대게 된다. 

6.  프로젝트에 업그레이드가 있을 시 어떻게 비용을 추가하게 되나? 
종종 바이어들의 요청에 따라 디밸로퍼들이 집에 업그레이드를 하게 되는데 그 때에 드는 비용은 계약금과 마찬가지로 신탁에 맡겨져 변호사나 공증사나 부동산 회사가 관리하도록 되어있다. 그렇게 함으로써 디밸로퍼들은 자재를 주문하고 설치하기 전부터 모든 비용이 신탁에 이미 들어있어서 클로징 할 때에 들어간 돈을 다 받는다는 것을 처음부터 확신하고 일을 시작하게 된다. 

7. 스트레타에 쓰인 대여장비 
공사를 하다보면 지열 에너지를 이용한 히팅 시스템이나 급수시설, 인터폰 등의 장비를 스트레타 랏의 오너나 스트레타 관리회사가 아닌 다른 회사로부터 대여할 수 있다. 이 때 이러한 비용은 스트레타 회사의 예산에 포함되어서 이 회사로 지불되도록 한다. 

여기까지가 공개 설명서에 명시된 주목해야 할 주요 내용이고 이제부터는 구매 계약서에 들어가는 내용에 대해 정리해보도록 하겠다. 

1. 바이어의 계약 철회기간 7일 
부동산 개발 마케팅 법에 보면 바이어는 계약날짜로부터 7일 또는 공개 설명서를 받은 날짜로부터 7일 이내에 구매를 취소할 수 있는 권리가 있다. 

2. 디밸로퍼는 컴플리션 날짜를 연기할 수 있는 권리가 있다. (위의 공개 설명서 4번 참조) 

3. 계약상 디밸로퍼는 계약을 종료할 수 있는 권리가 있다. 
디밸로퍼는 프리세일이 어느 정도 수준에 이르지 못했을 경우, 건축을 할 회사와 공사계약을 할 때 만족할 만한 계약이 이루어지지 않았을 때 , 그리고 융자를 제대로 얻지 못한 경우 계약을 취소할 수 있는 권한이 있다.  

4. 공사 기간 중 공사비용이나 프라퍼티의 마켓 밸류 상승 
흔한 일은 아니나 구매 계약서에 보면 공사기간 중 공사비용이나 프라퍼티의 마켓 밸류가 상승하면 디밸로퍼가 바이어에게 클로징 때에 가격을 올려 내도록 요구할 수 있는 조항을 넣은 것들도 있으나 이런 조항은 건축 업계 기관에서 승인을 받은 사항은 아니다. 

5. 양도 약관 
디밸로퍼는 바이어가 클로징 전에 구매 계약을 다른 바이어에게 양도하는 것을 금지하거나 제한할 권한이 있다. 또는 허락하되 바이어로부터 돈을 받고 허락해 주는 등, 구매 계약서에 명시된 자세한 내용을 확인하여야 한다. 

6. 같은 품질의 자재로 대체 또는 유닛이나 건물 배치 조정 
공사가 진행되는 동안 디벨로퍼는 필요하다면 초기에 계획했던 품목을 같은 품질의 다른 자재로 대체하거나 유닛이나 건물의 배치를 조절하는 것이 가능하다.  이런 일들이 어떻게 진행될 것인지 보통 구매 계약서에 명시되어있다. 

7. 홈오너 보호법 
홈오너 보호법은 집을 짓는 모든 빌더들이 홈오너 보호청에 등록하도록 함으로써 건축물의 품질을 보장하고 소비자 보호를 향상시키도록 하고 있다. 자세한 내용은 Home Owner Protection Office 웹싸이트에서 참조하기 바란다.

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