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밴쿠버에서 새 집사기-1 (2017년 8월 22일자)

조앤리의 부동산 “토크토크” 

밴쿠버에서 새 집사기-1 

새 집을 구입할 때 간과할 수 없는 것이 빌더의 라이센스 관련과 보험 문제일 것이다. 
홈오너 프로텍션 어피스(HPO)는 비씨 하우징이라는 기관의 한 브랜치로 비씨주 내의 빌더와 레노베이터 또는 오너빌더에게 자격증을 발급하고 관리하며 보험업무 등을 수행한다. 동시에 일반 소비자나 빌더 및 전문직업종사자들을 지원하기위해 1998년을 시작으로 이후 수많은 발행물과 교육프로그램들을 개발해왔는데 오늘은 그중의 하나인 소비자보호가이드를 소개하겠다. 집을 사고 파는 일은 각각의 경우마다 다른 이슈들이 있게 마련지만 말 그대로 가이드, 보편적, 일반적인 정보로 이해하기바라며 새로 짓는 집에 관심이 있는 바이어에게 이 정보들이 도움이 되기를 바란다. 

얼마나 새집이면 새 집인가? 이것은 세가지로 나뉠 수 있다. 
1. 뉴 홈: 최근에 건축이 끝난집, 2. 프리세일 홈:건축계획이 있거나 건축중인 집, 그래서 바이어가 프리세일 계약서를 쓸 수 있는 집, 3. 리세일 홈: 이미 존재하는 집으로 사람이 살고 있으며 새 주인에게 팔려고 내놓은 집을 말한다. 
집을 지어서 팔고 사는데에는 수많은 개인과 법인들이 관련되는데 우선 디밸로퍼와 빌더, 컨트랙터, 건축관련 공무원, 홈워런티 회사, 용역, 건축가, 디자이너, 엔지니어, 변호사, 공증사, 모기지 브로커, 스트레타 카운슬과 관리회사, 리얼터, 보험설계사, 인스팩터, 감정사, 등이다. 

집을 살 때에는 몇가지 기본적인 질문으로 시작한다: 로케이션부터 시작하여 어떤 타입의 집? 하우스, 타운, 로우홈, 듀플렉스, 콘도라면 하이라이즈, 미드, 로우라이즈, 나무 건물 또는 콘크리트? 집의 크기는? 파이낸스는 어떤지 등의 리스트를 만들어 나와 가족이 필요로하는 요소, 원하는것, 특별히 선호하는 조건 등을 중심으로 집을 찾는다. 

많은 경우에 어떤 형태의 집을 사느냐에 따라 그 오너쉽도 함께 따라오는데 프리홀드 오너쉽은 스트레타라를 산다면 바이어가 건물에 한 유닛을 소유하는 경우로 그 유닛과 건물외형, 지붕, 복도, 주차장과 차고 등을 함께 공동으로 소유하게되고 스트레타가 아닌 단독주택을 산다면 간단히 그 건물과 거기에 딸린 땅을 소유하는 경우로 둘다 소유권과 함께 책임도 따른다. 
리스 홀드라는 것은 집을 사서 어느 정해진 기간까지만 사용하도록 하는, 말그대로 리스를 한 것으로 위와 같은 프리홀드 오너쉽이 없다. 그밖에 코아퍼러티브는 일종의 조합같은 형태로 해당 유닛의 주식을 배당받은 경우이다. 우리가 보통 산다면 맨 처음의 프리홀드를 구입하는 것이 대부분이며 리스홀드나 조합을 사게 되는 경우 거기에 따를 법률을 꼼꼼히 보고 장단점을 정확하게 알아야한다.  
스트레타 오너쉽은 비씨주에서 40년 이상 존재해왔는데 스트레타란 보통 콘도의 저층건물, 중층, 고층건물에 들어있는 다수의 주거공간 중 하나 또는 타운하우스나 로우홈에 한 유닛을 소유하는 경우이다.  베어랜드 스트레타라는 것도 있는데 이는 스트레타가 프라퍼티에 건물 벽이나 바닥, 천정이 없이 경계만으로 전통적으로 법적구획을 잡아놓은 것이다. 대부분의 베어랜드 스트레타는 프라이빗 도입로가 있으며 모든 오너가 스트레타 전체 관리에 책임이 있고 상하수도 라인포함 모든 제반시설에도 책임이있다. 베어랜드 스트레타에도 리스홀드가 잡혀있을 수도 있다. 

바이어가 새집을 살까 리세일 집을 살까의 선택은 대부분 원하는 그 지역에 어떤집이 나와있는가와 나의 선호도나 재정상황에 달려있다. 새집을 사는 경우는 홈 워런티 보험을 받게되지만 리세일 집을 사는 경우는 1999년 7월 이전에 지은  집은 홈 워런티 보험이 없고 이 후에 지은 집에 대해서도 짓고 처음 입주한 10년간만 홈 워런티 보험을 받고 그 후엔 소멸되었다. 
비씨주에서는 제도적으로 바이어를 보호하도록 다양한 약정을 두고 있는데 비씨 하우징에서 모든 빌더들의 자격증을 관할하며 모든 새집은 제 3자 홈 워런티에 적용을 받도록 하고 있다. 즉, 디자인이나 재질 외부적인 간단한 수리들은 2년 보증, 건물 외부는 5년, 구조적으로 결함이 있다면 10년까지 보수해주도록 보증한다. 만약에 새집이 10년안에 다시 팔린다면 남아있는 보험내용을 자동적으로 새 구입자가 물려받게 되는데 여기에 예외로 오너빌더가 샐러인 경우와 스트레타 보험 등은 그 보험을 받지 못한다. 비씨주에서 스트레타에 건물 외벽에 중요한 보수건이 있다면 기준을 넘는 그 이상의 보호조치가 요구된다.  즉 비씨 하우징에서 별도의 라이센스를 받아야하며 제 3자 홈 워런티로 5년 단위로 보험적용을 받게 된다. 

새 집을 살 때에는 다 되어있는 집에 바로 입주하고 싶은가 아니면 모든 디테일한 디자인을 직접하고 싶은가 두 경우가 있다. 첫번째를 스팩 홈이라고 하며 빌더나 디밸로퍼가 특정한 바이어가 없이 상상에 의해 디자인하고 지은 집을 말하며 두번째를 커스텀 홈, 즉 내가 원하는대로 디자인하고 모든 것을 개인 취향대로 설계해서 지은 집을 말한다. 또한 이 둘 사이를 절충해서 더 많은 다양한 집을 지어낼 수 있다. 커스텀이던 스팩 홈이든 둘 다 반드시 라이센스가 있는 빌더가 지어야하며 홈 워런티 보험에 적용되어야하는 한편 집을 살 때에는 보험과 함께 어떤 일이 언제까지 완료될 것인지, 들어가는 비용 등을 서면 계약서를 통하여 꼼꼼히 체크해야하고 필요하면 법적 조언을 구한다. 만약 내 땅에 내가 직접 집을 짓고 싶다면 일을 시작하기 전에 현재 이 땅에 들어있는 보험 제공자와 컨택하여 홈 워런티 보험과 같이 프로젝트상의 모든 상황이 다 커버받을 수 있도록 준비하여야한다. 

프리세일의 그밖의 디테일과 어싸인먼트 등의 내용에 대해 다음 호에서 다루도록 하겠다.

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