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프리세일의 모든 것-1 (2016년 6월 20일자)

조앤리의 부동산 "토크토크" 

프리세일의 모든 것-1 

비씨주에서는 매년 수많은 사람들이 프리세일이라는 이름으로 건축중이거나 건축 시작도 하지 않은 새 집에 대해서 미래에 집이 완성되면 입주하는 조건으로 디밸로퍼와 구매계약건에 들어간다. 이러한 방식은 종종 바이어는 바이어가 원하는 집을 미리 선택할 수 있고 디밸로퍼는 건축하는 프로젝트가 성공적으로 자금을 융통하고 마켓팅 할 것이라는 확신을 갖고 디밸로퍼와 바이어가 함께 윈-윈한다는 취지로 시작된다. 
주택을 구입한다는 것은 소비자로서는 지출 중 가장 큰 부담이 되는 목록으로 결과를 얻기까지 많은 복잡한 결정들이 필요하다. 마찬가지로 디밸로퍼로서도 집 건축은 복잡한 프로세스 외에 상당한 시간과 심지어는 잠재적 위험도 감수해야 할 큰 프로젝트이다. 이러한 위험 요소에는 자재시장의 변화와 인력 조달의 문제 그리고 이자율의 변동등을 들 수 있다. 
하지만 이러한 프리세일의 위험요소에도 불구하고 디밸로퍼의 잘못으로 클로징을 하지 못한 경우는 극히 드물다. 디밸로퍼가 클로징을 하는 것이 불가능하게 될 경우는 어떻게 피해를 없이 할 것인지는 이미 계약서에 명시되어있다.  즉 바이어가 내는 계약금은 변호사나 리얼터가 속한 회사의 신탁에 보관되었다가 이러한 상황이 되었을 때 아무 손실없이 바이어에게 돌아가도록 되어있다. 여기에 한가지 예외가 되는 경우가 있는데 디밸로퍼가 보험회사와 계약금 보호 계약에 들어있다면 디밸로퍼가 계약금을 클로징 전에 꺼내 건축에 쓸 수 있도록  하고 그러고도 클로징을 못하게 된 경우, 보험회사가 바이어가 낸 금액과 같은 계약금을 바이어에게 돌려주거나 아니면 클로징을 마무리하도록 자금을 대도록 되어있다. 
한편, 구매 계약서에 보면 건축하는 동안 계약금에서 파생되는 이자가 바이어에게로 갈것인지 디밸로퍼에게 갈 것인지도 명시되어있다. 
그럼 프리세일을 하는 집을 구매하기에 앞서 바이어가 생각해 봐야할 것들은 무엇이 있을까? 
우선 사전 정보를 수집하여 건축하는 회사와 계약서의 내용과 조건들에 대해 완전히 이해하고 편안하게 받아들일 수 있어야한다. 이 회사의 역사를 비롯하여 이 회사가 지은 다른 주택들이 어떻게 평가를 받고 있는지, 같은 디밸로퍼가 지은 집에 이미 살고 있는 사람을 통해 알아보는 것부터 시작해서 리얼터와 변호사, 공증사, 은행모기지 업무 담당자로부터 조언을 얻을 수 있다. 구매계약서와 디밸로퍼가 모든 정보를 빠짐없이 넣어 작성한 공개 설명서(Disclosure Statement)를 철저히 읽는다. 부동산 구매를 주업무로 하는 변호사를 고용해서 구매계약서를 함께 리뷰하고 미심쩍은 부분에 대해 모든 설명을 온전하게 듣는 것도 바람직하다.  특히 모든 계약상의 날짜들을 확인하여 디밸로퍼가 계약을 파기할 수있는 어떤 여지를 미리 예방하는 것도 중요하다. 
마지막으로 바이어는 7일간 계약에 대해 알아보고 해제할 수 있는 권한을 갖는다. 
자, 그럼 이제 본격적으로 프리세일에 가장 중심인 두 가지 계약서, 공개 설명서와 구매 계약서에 들어가는 내용들을 하나씩 알아보고 참조해 보기로 한다. 

1. 건축허가받기 
디밸로퍼는 보통 건축허가를 받기 전에 이 프로젝트에 대해 사람들이 관심이 있는가도 보고 자금을 확보하는것이 가능한가도 확인하며 미리 광고하고 매매를 시작하기를 원한다. 정부에서도 이를 가능하도록 허락하였는데 이 때 디밸로퍼가 모든 바이어들에게 반드시 제공해야하는 것이 바로 공개 설명서이다. 
디밸로퍼들은 이 최초의 공개 설명서로부터 건축 허가를 받은 뒤 개정안을 내기까지 9개월의 기간을 갖도록 되어있다. 9개월이 지나면 규정상 모든 마케팅은 정지되며 12개월이 넘도록 개정안을 받지 못하면 바이어는 자유선택에 따라 구매계약을 철회할 수 있는 권한을 갖는다. 

2. 개발회사, 계열사의 경력 및 법률, 재정관련 기록 
이 회사가 파산한 경험이나 불법적인 이해관계가 있었는지 기록을 확인한다. 
많은 회사들이 각각의 프로젝트마다 새로운 이름의 회사로 등록하므로 현재의 디밸로퍼는 경험이 없는 새 회사로 나타나기 쉬우나 그 모회사를 보면 알려진 회사일 경우가 많다. 
법적으로 디밸로퍼는 지난 경험과 모회사와 담당자, 감독관들을 공개하도록 하고 있다. 몇년동안 이 계통의 일을 했는지, 어떤 형태의 프라퍼티를 주로 해왔는지는 물론 디밸로퍼나 관리자, 감독들이 파산한 경험이 있는지 이해관계가 불법적으로 행해진 경력이 있는지 등을 모두 공개하도록 되어있다. 

3. 자금력 
디밸로퍼에게 돈을 빌려주는 모든 대출기관들은 돈을 빌려주기 전에 디밸로퍼들이 미리 프로젝트를 광고하고 어느 정도의 프리세일이 이루어져 있기를 요구한다.  여기에서도 중요한 요건이 디밸로퍼들이 바로 공개 설명서를  모든 바이어들에게 제공하는 것이 우선시된다.  이 때도 건축 허가를 받을 때와 마찬가지로 디밸로퍼들은 최초의 공개 설명서로부터 개정안을 내기까지 9개월의 기간을 갖도록 되어있고 9개월이 지나면 규정상 모든 마케팅은 정지되며 12개월이 넘도록 개정안을 받지 못하면 바이어는 자유선택에 따라 구매계약을 철회할 수 있는 권한을 갖는다. 

이 밖에 공개 설명서에 들어가는 내용들, 즉 클로징 날짜, 계약금은 어떻게 처리되는가, 바이어의 요청에 따라 건축물에 업그레이드를 할 경우 어떻게 금액을 산정하는가, 디밸로퍼가 건축하는 동안 스트레타 프라퍼티에 설치한 대여한 장비 등은 어떻게 계산에 들어가나 등의 내용들과 함께 계약서를 읽을 때 검토해야 할 점들을 다음 편에서 이어서 다루어 보도록 하겠다.

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